Euribor sotto l’IRS, ma i mutui a tasso fisso restano i più convenienti

Sono ormai mesi che si parla di inversione tra Euribor e IRS, un evento tecnico ma significativo per chi segue l’andamento dei tassi e il mercato dei mutui. A inizio aprile, questa inversione è una realtà concreta: l’Euribor a 3 mesi si è stabilizzato intorno al 2,30%, mentre l’IRS a 20 anni viaggia su valori più alti, attorno al 2,70%.

Un contesto che, in teoria, dovrebbe restituire una situazione “normale” per il mercato, lo scenario tipico che avremmo trovato pochi anni fa: tassi variabili più economici dei fissi. Ma nella pratica non è così.

Mutui: il variabile resta più caro

Nonostante la discesa dell’Euribor e il sorpasso tecnico sull’IRS, i mutui a tasso variabile continuano a essere più costosi di quelli a tasso fisso. La fotografia di inizio aprile conferma questo paradosso, evidenziando uno scollamento tra i tassi di mercato e i prezzi reali dei mutui.

I migliori mutui a tasso fisso costano mediamente 0,30% in meno dei variabili nel caso di acquisto di immobili a bassa efficienza energetica (brown). Questo gap si amplia fino a oltre 0,80% per immobili “green” di classe energetica alta (in genere A e B).

Perché il fisso costa ancora meno?

Le ragioni sono almeno due.

1. Le banche non aggiornano i variabili

Come abbiamo già osservato in precedenti analisi, il tasso variabile è un prodotto poco competitivo e poco spinto dal sistema bancario italiano. Dopo i rialzi estremi del biennio 2023-24, i risparmiatori sono rimasti scottati, e la domanda si è drasticamente ridotta. Di conseguenza, gli spread applicati ai mutui variabili sono rimasti alti, e allo stato attuale i listini non sono stati adeguati alla nuova realtà dei tassi.

2. I “sotto costo” dei fissi

Al contrario, molte banche stanno promuovendo attivamente i mutui a tasso fisso, soprattutto quelli dedicati agli immobili efficienti. Alcune offerte green prevedono TAEG inferiori agli stessi indici IRS: quella di Crédit Agricole, ad esempio, valida per domande presentate entro maggio e stipule entro ottobre. Un pricing aggressivo: è evidente che gli analisti delle banche non prevedono che i risparmiatori italiani recupereranno la fiducia nel variabile tanto presto. Continua invece la tendenza che già da mesi vede le banche molto attente ai mutui dedicati agli immobili più amici dell’ambiente.

Le simulazioni: tasso fisso vs variabile

Per comprendere meglio la situazione, abbiamo effettuato una simulazione di acquisto prima casa a Milano, con queste condizioni:

• Valore immobile: € 220.000
• Importo mutuo richiesto: € 140.000
• Durata: 30 anni
• Profilo richiedente: impiegato 34enne con contratto a tempo indeterminato e reddito netto mensile di € 2.400

Acquisto di immobile green in classe energetica A:

Simulazione a Tasso Fisso

Simulazione a Tasso Variabile

Acquisto di immobile brown in classe energetica G:

Simulazione a Tasso Fisso

Simulazione a tasso Variabile