Eppure il 2020 si era avviato portando
con sé una serie di indicazioni che inducevano all’ottimismo, a partire dalla ripresa del prezzo/mq degli
immobili oggetto di garanzia di mutuo ipotecario, che nel primo trimestre 2020 hanno fatto registrare una
crescita del +1,9% rispetto al corrispondente
periodo 2019.
Il dato risulta particolarmente
interessante se analizzato alla luce delle dinamiche registrate nel corso degli ultimi 8 anni, dove i
trend sono stati caratterizzati quasi unicamente dal segno meno e dove il principale incremento rilevato è risultato
essere pari ad un contenuto +1,0% rilevato nel corso del primo trimestre 2019.
A trainare la ripresa dei prezzi immobiliari sono stati in particolare i prezzi/mq degli immobili usati, che nel
primo trimestre 2020 sono cresciuti del +2,2% rispetto al primo trimestre 2019, mentre i prezzi/mq
degli immobili nuovi hanno fatto segnare un +1,9%.
Approfondendo il trend dei prezzi/mq sul
primo trimestre 2020 a livello geografico, la ripresa maggiore si registra nel Nord Est, con un +4,2%
rispetto al primo trimestre 2019, mentre nelle aree geografiche Sud e Isole e Centro la crescita si
attesta rispettivamente al +1,6% e +0,9%; l’area Nord Ovest evidenzia invece dinamiche ancora di contrazione
rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente, registrando un -2,0%.
Va per altro
sottolineato come i valori di mercato, ancora estremamente attraenti, avessero continuato a spingere
l’espansione del mercato immobiliare sul finire del 2019, confermando una dinamica positiva in atto da oltre
quattro anni consecutivi A questo riguardo, i dati dell’Agenzia delle Entrate mostrano anche sul quarto trimestre
2019 una crescita del numero delle compravendite residenziali pari a +0,6% rispetto al quarto
trimestre 2018, che porta il dato relativo all’anno 2019 ad un +4,3% rispetto al 2018.
Nello specifico, la dinamicità del
mercato immobiliare unita ad un ritorno di interesse per la domanda di mutui con finalità surroga, ha
determinato un impatto positivo, dopo due trimestri di contrazione, sull’andamento delle nuove erogazioni di
mutui.
A confermarlo, i dati di Banca d’Italia
che nel quarto trimestre 2019 mostrano un’espansione dei nuovi flussi di mutui erogati pari a +9,3%, dopo due
trimestri consecutivi di forte contrazione.
Il trend di miglioramento è continuato a rafforzarsi anche nel corso dei primi due mesi del 2020 -
grazie alla sensibile ripresa della domanda con finalità surroga iniziata nella seconda
metà del 2019 - ma è destinata a risentire degli impedimenti operativi causati dalle
misure di lockdown e distanziamento sociale messe in atto a partire dal 9
Prima dell’esplosione della
pandemia, che nelle ultime settimane ha di fatto bloccato i piani di investimento degli italiani,
la nuova forte riduzione degli indici IRS registrata all’inizio del 2020 - con diverse scadenze
degli indici IRS che hanno raggiunto per la prima volta livelli negativi nei
primi due mesi dell’anno – aveva risvegliato l’interesse per la rottamazione dei vecchi mutui
L’effetto risulta particolarmente
evidente con riferimento al canale online, che rappresenta una vera e propria cartina di tornasole
per l’osservazione delle dinamiche di domanda relative ai mutui con finalità surroga: il peso delle
richieste di surroga e sostituzione passa infatti dal 55% del totale delle richieste raccolte a gennaio 2020,
al 57% a febbraio e al 62% a marzo, seppur con volumi ben differenti.
Nello specifico, il dato di marzo
risente del brusco rallentamento della domanda di mutui con finalità acquisto - che sul canale online
registra un eloquente -23% rispetto al mese precedente - generato sia dalle misure di contenimento del Covid-19
messe in atto dal Governo a partire dal 9 marzo, sia dal crescente clima di incertezza sull’evoluzione dello
scenario a livello economico, driver fondamentale che guida da sempre importanti decisioni quali quella
dell’acquisto di un’abitazione.
Ovviamente il clima di incertezza
condiziona pesantemente il quadro generale malgrado il 2020 si fosse aperto con un ulteriore miglioramento dei
tassi di offerta sui mutui per privati: nel corso del primo trimestre 2020, i migliori spread di offerta
hanno infatti fatto registrare - sia per i mutui a tasso variabile che per i mutui a tasso fisso -
una riduzione media di circa 10 punti base.
Per una operazione di
mutuo di 140.000 euro, durata 20 anni, valore immobile 220.000 euro, i migliori spread per mutui a tasso variabile e
fisso si riducono rispettivamente da una media dello 0,9% e 0,3% sul quarto trimestre ad una
media dello 0,8% e 0,2% sul primo trimestre 2020.
I nuovi valori di minimo storico
degli indici IRS raggiunti nel corso dei mesi di gennaio e febbraio 2020 avevano contribuito a
rafforzare ulteriormente la polarizzazione delle preferenze di privati e famiglie verso nuovi mutui
a tasso fisso.
Sul canale online, le
preferenze della domanda verso il tasso fisso passano infatti
dall’89% nel quarto trimestre 2019 al 92% del totale nel primo trimestre 2020, a
conferma della scelta degli italiani di bloccare la rata del proprio mutuo per l’intero periodo di
rimborso approfittando di tassi fissi a livelli prossimi ai minimi storici di sempre.
Queste le più significative evidenze che
emergono dalla nuova edizione della Bussola Mutui, il bollettino trimestrale firmato CRIF e
MutuiSupermarket.it che offre una panoramica aggiornata e completa
delle tendenze in atto nel mercato italiano dei mutui residenziali e immobiliare.
“Il 2020 si era aperto con dati
rassicuranti sull’evoluzione attesa del mercato immobiliare e dei mutui: compravendite in crescita del 4,3% sul
2019, erogazioni di nuovi mutui in aumento del 9,3% nel quarto trimestre 2019 e domanda di nuovi mutui in
accelerazione di oltre il 30% sui primi due mesi dell’anno. Indici IRS ai minimi storici - in terreno negativo a
gennaio e febbraio - e quotazioni degli immobili a valori sempre attraenti, rafforzavano ulteriormente le
aspettative di un 2020 in ripresa per le erogazioni di nuovi mutui, dopo un 2019 in contrazione del -3,4%. Lo
sviluppo esplosivo dell’epidemia di Covid-19 a partire da inizio marzo ha però cambiato drasticamente lo
scenario e ha interrotto in maniera netta e brusca i trend positivi rilevati fra fine 2019 e inizio 2020. -
commenta Stefano Rossini, Amministratore e Fondatore di MutuiSupermarket.it -. Le doverose
misure di lockdown messe in atto dal Governo hanno generato immediati impedimenti operativi ai normali processi
di ricerca casa, inoltro richieste di mutuo in banca e finalizzazione di atti di compravendite e pratiche di
finanziamento, rinviando a data da definirsi decine di migliaia di nuove operazioni già pianificate. Oltre a
ciò, il diffondersi di un clima generale di incertezza potrebbe ulteriormente rallentare la ripresa delle
normali attività a valle del rientro emergenza Coronavirus, e questo a prescindere dalla effettiva durata delle
misure di sicurezza in essere. Gli shock avversi oggi in atto potrebbero dunque portare il settore
dell’immobiliare e dei mutui a pagare pesanti tributi nel corso dei prossimi trimestri che potrebbero non essere
compensati dal sensibile aumento della domanda relativa alla componente surroga che registriamo sul canale
online. Tale dinamica di accelerazione della surroga è spiegata da diversi fattori fra cui l’estrema
attrattività delle offerte di mutuo a tasso fisso, il contesto peculiare di limitazione alla circolazione delle
persone che favorisce l’utilizzo del canale internet e la disponibilità di maggiore tempo da parte di privati e
famiglie da dedicare alla ottimizzazione delle finanze personali.”
“L’imprevedibile e profonda crisi in
atto porta con sé un’elevata componente di incertezza in merito alla sua durata e conseguente intensità - dichiara
Stefano Magnolfi, Executive Director CRIF Real Estate Service -. Il mondo si sta interrogando non solo sulla
magnitudo dei suoi effetti ma anche su come il sistema economico e sociale verrà trasformato nella “fase 3” post
epidemia. Riuscire a prevedere correttamente questi cambiamenti è di cruciale importanza per poter valutare i
profili di rischio e di solvibilità di famiglie e imprese. Dai mutamenti di breve e di medio periodo ne deriveranno
inevitabilmente anche riflessi sulla modalità di fruizione degli spazi privati e pubblici, familiari e
professionali. Alla luce di questo ci attendiamo conseguenze, ancora tutte da quantificare, anche sui valori del
mercato immobiliare.
Dopo questa prima fase di emergenza, già il calo
della fiducia derivante da un pervasivo clima di incertezza su tutti gli aspetti dell’economia futura ha portato
alla sospensione delle decisioni di investimento e, quindi, ad una riduzione consistente delle compravendite che si
dovrebbe protrarre fino a quando non si avrà una più netta percezione dell’evoluzione della crisi. Nel I trimestre
dell’anno gli investimenti immobiliari effettuati da investitori istituzionali in Italia sono calati quasi del 30%
rispetto all’analogo periodo dell’anno precedente (anche se con differenziazioni sensibili tra i vari comparti e
localizzazioni) a sottolineare la battuta di arresto del mercato. La sospensione delle decisioni di investimento e
quindi un allentamento della domanda potrà avere un qualche impatto anche sui prezzi che, però, data la
caratteristica resilienza del mercato residenziale italiano, non dovrebbe comportare severe compressioni deflattive.
A livello complessivo non si è registrata una salda e diffusa ripresa dei prezzi post-crisi del 2008 e non ci si
attendono impatti negativi significativi sul comparto residenziale – meno volatile rispetto a quello d’impresa -
anche se potranno esservi differenze in base alle caratteristiche tipologiche degli immobili. Alcuni operatori
immaginano, ad esempio, potenzialmente meno interesse per le case oggetto di affitti brevi in destinazioni
turistiche (come gli appartamenti nei centri delle città d’arte) a fronte di un possibile rinnovato interesse per le
case di villeggiatura o, magari, per le abitazioni in locazione di lungo periodo.
Già dalle prime battute di questa crisi globale” -
prosegue Magnolfi - “ci si sta rendendo conto che questa non è come le altre crisi economiche ed immobiliari
osservate sino ad oggi, dall’ultima delle quali l’Italia non si era ancora completamente ripresa. Potrebbero quindi
non essere più sufficienti o adeguati i parametri sinora utilizzati per valutare gli immobili, mettendo parzialmente
in discussione i modelli valutativi e previsionali sinora adottati. Al contempo si potrebbero tenere in
considerazione altri e nuovi elementi sinora non adeguatamente analizzati.
È chiaro che l’entità degli effetti sul mercato
dipenderà dalla durata del clima di incertezza e di emergenza, ma possiamo comunque già intravedere alcune tendenze
che, preesistenti allo scoppio dell’epidemia, hanno subito una accelerazione nella loro diffusione e che immaginiamo
comunque non avranno un carattere congiunturale. Tra queste annoveriamo sicuramente il tema della salubrità, della
sostenibilità energetica e ambientale dei luoghi in cui si vive, si studia e si lavora, rimarcando che potrà esservi
sviluppo economico e sociale solo se sostenibile e verde. Una macro tendenza, questa, che si va ad innestare nel
solco del Green Deal e del green lending lanciato recentemente dalla Commissione Europea e appoggiato con vari
strumenti dal sistema bancario”.