Case, la corsa dei mutui ha già divorato il 25% del potere d'acquisto

Il potere di "mutuo acquisto" degli italiani continua a deteriorarsi. Co­me effetto inesorabile del percorso di strette monetarie avviato dalla Bce lo scorso 27 luglio. Da allora Francoforte ha alzato il costo del de­naro all'ingrosso di 303 punti base, che diventeranno 350 dal prossimo marzo quando ormai tutti gli inve­stitori danno per scontata un'altra mossa da 50 punti base. E non sarà l'ultima, come confermano le di­chiarazioni delle ultime ore.

Il mercato dei future sconta Euri­bor 3 mesi al 3,7% a fine dicembre e quindi un tasso di rifinanziamento principale (che oggi viaggia so piriti base più in alto dell'Euribor) a 14,2%. Non sarebbe una soglia casuale per­ché la stessa Bce ipotizza che l'infla­zione core (quella depurata per il costo dei beni energetici e alimenta­ri possa scendere dall'attuale 5,3% al 4,2% entro fine anno.

Per contra­stare questa forma di inflazione meno volatile e di conseguenza più appiccicosa il team guidato da Chri­stine Lagarde potrebbe quindi esse­re costretto a pareggiare i conti tra inflazione core attesa e livello del costo del denaro, in modo da prova­re a rendere la manovra più incisiva. I mutuatari osservano da vicino questo duello macroeconomico tra banche centrali e inflazione.

Duello dal quale dipendono le proprie scel­te che in questo momento si posso­no sintetizzare nell'amletico dub­bio: meglio ripiegare su un tasso fis­so già molto più alto che in passato (3,5% su durate a 30 anni e intorno al 4%, per durate più brevi) oppure armarsi di coraggio e agganciarsi proprio ora a un Euribor che proba­bilmente salirà ancora ma (stando a quanto indicano i contratti futures) dal 2024 potrebbe fermarsi e inizia­re lentamente a ridiscendere la chi­na (le previsioni sono per Euribor al 3% a fine 2024 e al 2,6%a fine 2025)?

Di certo chi opta per il fisso si as­sicura dal rischio che arrivi una se­conda ondata di inflazione e che la Bce debba alzare i tassi oltremisura.

Chi opta per il variabile si aggancia al ciclo economico, confidando sul fatto che qualora la Bce dovesse es­sere costretta a tirare troppo la leva sui tassi potrebbe innescare una du­ra recessione (hard landing) che, a quel punto e manuali alla mano, dovrebbe portare giù inflazione e, a mota, tassi.

Quello dei mutuatari a tasso variabile (una netta minoran­za stando alle ultime rilevazioni di MutuiSupermarket.it secondo cui il 90%, delle ultime richieste sono ap­pannaggio del fisso) è in fin dei con­ti, traslato nel mondo degli investi­menti attivi, lo stesso dubbio che hanno gli investitori se si chiedono se questi livelli siano interessanti per tornare ad acquistare obbliga­zioni, dopo la violenta caduta (dei prezzi) con conseguente impennata dei rendimenti nell'orribile 2022.

Mutui (a tasso variabile) e obbliga­zioni (a tasso fisso) si muovono be­ne in un ambiente di rallentamento economico e disinflazione.

Quel che è certo è questi 300 puntibase messi già in cantiere dal­la Bce di danni ne hanno già causati alla domanda aggregata, proprio in termini di potere di"mutuo acqui­sto". Un debitore che a gennaio 2021, ma anche a gennaio 2022, po­teva permettersi (a fronte di un red­dito medio mensile di circa 1.750 euro) un rata tra i 500 e i 550 euro riusciva ad accedere a un immobile dal valore di 200mila euro (a fronte di mutuo a 30 anni corrispondente  all'80% del valore della casa).

Lo stesso aspirante mutuatario (consi­derando che i migliori tassi fissi so­no lievitati nel frattempo dall'1,17% al 3,5%) ora può permettersi un im­mobile di 148mila euro. Ergo, il po­tere di acquistare un immobile è sceso in qualche trimestre del 26%. E il trend, considerato che le strette non sono finite e non si prevede un aumento dei salari corrispondente all'inflazione, è destinato a prose­guire almeno fino a fine anno. «Questo dovrebbe impattare a cascata sulle compravendite immo­biliari, dove si prevede una contra­zione di almeno il 10% nel 2023, con successivo impatto anche sui prezzi degli immobili - spiega Stefano Rossini, ad di MutuiSupermarket.it che ha realizzato i calcoli per Sole 24 Ore-.

Non è quindi da escludersi una metamorfosi della domanda di immobili i richiedenti, di fronte alla verifica di cosa possano oggi acqui­stare sul mercato in base ai nuovi tassi, potrebbero decidere di com­prare casa in zone più periferiche/ secondarie, comprare case più pic­cole o, non contenti delle possibilità di acquisto, potrebbero semplice­mente rinviare la scelta, aspettare condizionipiù favorevoli sul fronte delle prospettive economiche e del­le offerte di mercato».

Insomma, i prossimi trimestri non saranno semplici per chi sta valutando di ac­quistare un immobile a leva finan­ziaria. Gli anni delle vacche grasse sono alle spalle. Per tornare a dor­mire sonni tranquilli bisognerà ave­re la sensazione che la Bce abbia compiuto il suo lavoro su quel male oscuro dell'economia che chiamia­mo inflazione.