Si può accedere alle agevolazioni prima casa quando la casa è ancora in costruzione? Oppure la casa esiste già, ma era precedentemente pensata per altri usi, come un magazzino o un'autorimessa? Con la domanda di immobili nelle grandi città, sono molti gli spazi che vengono riconvertiti ad uso abitativo e che necessitano, dunque, di un riaccatastamento. Insomma, esistono numerose situazioni ambigue che, pur costituendo potenziali ottimi affari per l’acquirente, fanno sorgere dei dubbi sull’idoneità alle agevolazioni. Fortunatamente, l’Agenzia delle Entrate fornisce chiare linee guida sul tema (Circ. 38/E 12/8/2005).
Che cosa sono le agevolazioni prima casa?
Gli incentivi all’acquisto di una prima casa di proprietà previsti dalla legge arrivano sotto forma di agevolazioni fiscali. Tutte le tasse che si pagano quando si acquista da privato (catastale, di registro, ipotecaria) sono nel caso delle prime case considerevolmente ridotte, e anche in caso di acquisto da azienda costruttrice si ha diritto a un regime IVA estremamente agevolato. Per sapere esattamente quali sono le tasse da pagare, in che casi e a quanto ammontano se si tratta di prima casa, puoi leggere la nostra guida dettagliata alle tasse sull’acquisto della casa. Vediamo, dunque, a che condizioni questi vantaggi sono applicabili a immobili in costruzione o non ancora accatastati.
Immobili in corso di costruzione: categoria catastale F/3
Gli immobili in costruzione vengono accatastati provvisoriamente in una categoria apposita: la F/3. Essa andrà poi aggiornata ad ultimazione dei lavori. Se l’immobile che desideri acquistare è in questa fase, puoi richiedere le agevolazioni prima casa. Tuttavia, ci sono alcune condizioni essenziali:
- Al termine dei lavori, l’immobile deve essere accatastato come abitativo, rientrando nelle categorie catastali da A/2 ad A/7 o A/11.
- Secondo la prassi dell’Agenzia delle Entrate (Circolare 38/E del 12/8/2005), hai tre anni dalla data di registrazione dell’atto di acquisto per completare i lavori e accatastare la casa.
Questa opportunità consente di beneficiare delle agevolazioni anche per case non ancora pronte, purché ci si impegni a ultimare i lavori entro il termine previsto.
Immobili in corso di definizione: categoria catastale F/4
Se l’immobile è già esistente, ultimato, ma oggetto di interventi di ristrutturazione o completamento, è probabilmente accatastato nella categoria F/4. Anche in questo caso è possibile richiedere le agevolazioni prima casa, e valgono le stesse condizioni:
- Al termine dei lavori, l’immobile deve rientrare nelle categorie catastali A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7 o A/11.
- I lavori e il relativo accatastamento devono essere completati entro tre anni dalla registrazione dell’atto.
Immobili con cambio di destinazione d’uso: categorie C/2 o C/6
Cosa succede se l’immobile che vuoi acquistare è accatastato come magazzino (C/2) o autorimessa (C/6) e desideri trasformarlo in abitazione? Anche in questo caso, puoi accedere alle agevolazioni, ma le condizioni sono più stringenti:
- Cambio di destinazione d’uso: al momento dell’acquisto, deve essere stata presentata al Comune la richiesta di cambio di destinazione d’uso.
- Lavori edilizi: i lavori per il cambio di destinazione d’uso devono essere già in corso.
- Accatastamento abitativo: ultimati i lavori, l’immobile deve essere accatastato in una delle categorie catastali ammesse.
Anche per questi casi, il termine per completare i lavori e ottenere l’accatastamento è fissato a tre anni dalla registrazione dell’atto.
Terreni edificabili: niente agevolazioni
Se intendi acquistare un terreno per costruire la tua prima casa, purtroppo le agevolazioni prima casa non possono essere richieste. È infatti necessario che l’immobile oggetto di acquisto sia già una casa ultimata oppure, almeno, in corso di costruzione o definizione.
Acquistare più immobili contigui
In alcuni casi, le agevolazioni possono essere richieste anche per l’acquisto di più immobili, a patto che:
- Gli immobili siano contigui.
- Gli immobili vengano unificati in un’unica abitazione entro il termine massimo di tre anni.
- L’abitazione risultante sia accatastata in una delle categorie ammesse.
Questa possibilità può essere particolarmente interessante per chi vuole ampliare gli spazi o creare una casa unica partendo da più unità vicine.
Tieni a mente le tempistiche
Come visto, la legge prende in considerazione situazioni diversificate ed è improntata a riflettere la realtà a cui si trova davanti chi acquista la propria prima casa, che può avere molte zone grigie. Ciò che è da tenere a mente in questi casi è la fondamentale importanza delle tempistiche e del loro rispetto. Seguendo le regole imposte dall’Agenzia delle Entrate, si può giovare pienamente delle agevolazioni prima casa anche in situazioni meno convenzionali. Se stai valutando l’acquisto di un immobile particolare, assicurati di conoscere tutti i dettagli e rivolgiti a un professionista per avere supporto nella gestione delle pratiche.