Surroga mutuo: chi la fa, dove, quanto risparmia e perché continua a trainare il mercato

La ripresa del mercato mutui passa dalla surroga

I dati di Banca d’Italia e dell’Agenzia dell’entrate hanno parlato chiaro già alla fine dello scorso anno: nel 2024 il mercato dei mutui è ripartito. Oggi, la fotografia definitiva dell’anno passato mostra che, del totale delle nuove erogazioni mutuo, la surroga ha rappresentato il 10%.

A spingerla, chiaramente, è stato il forte calo degli indici IRS, guidato dai numerosi tagli al costo del denaro effettuati dalla BCE. Nemmeno la volatilità dell’IRS che sta segnando i primi mesi del 2025 sembra frenare la tendenza.

Ora che il fenomeno è acclarato e consolidato, è il momento di metterlo sotto la lente d’ingrandimento: vediamo insieme chi sta facendo surroga, quali mutui sta rinegoziando, quanto risparmia e dove si concentra il fenomeno.

Chi è il surrogatore medio nel 2024?

I mutuatari che hanno traslocato il loro finanziamento durante il 2024 hanno un volto preciso, che emerge chiaramente dai dati:

• È un uomo nel 75% dei casi.
• La sua età media si aggira attorno ai 45 anni, più alta rispetto a quella di chi sottoscrive un mutuo per acquisto (38 anni).
• La sua posizione lavorativa? Lavoratore a tempo indeterminato nell’87% dei casi.
• Il suo reddito netto mensile medio è di 2.714 euro (contro 2.416 € dei mutui acquisto)

Dunque, si tratta di un profilo solido, finanziariamente, lavorativamente e anagraficamente.

Che mutuo aveva, e quando lo aveva stipulato?

Quasi la metà (48%) dei mutui oggetto di surroga nel 2024 era stata stipulata solo pochi anni prima, dal 2022 in poi. Sorprendente? Non troppo: molti di coloro che avevano stipulato un mutuo negli anni del giro di vite della BCE sul costo del denaro, quel biennio 2022-2023 dei tassi alle stelle, si sono fiondati sull’occasione di ottenere condizioni più conveniente. I tassi fissi, all’epoca, si aggiravano tra il 3,5% e il 4,5% - insomma fino a due punti percentuali in più rispetto ai migliori tassi del mercato attuale.

Negli anni precedenti al biennio di fuoco, chi aveva comprato casa con un mutuo lo aveva fatto a condizioni decisamente vantaggiose, addirittura irripetibili, con tassi prossimi allo zero, se parliamo del periodo 2019-2021: naturale che per essi la surroga sia un’opportunità meno attraente.

Che tipo di nuovo mutuo ha fatto?

Il mutuo post-surroga è quasi sempre a tasso fisso: conseguenza inevitabile di mutui a tasso variabile decisamente meno convenienti, che stanno tornando solo adesso a riprendersi il vantaggio “naturale” che hanno sempre avuto storicamente sui fissi. L’innalzamento drastico dei tassi del ’23-’24 ha avuto inoltre un altro effetto collaterale: creare una certa diffidenza verso il variabile, che resterà probabilmente poco scelto anche quest’anno, specialmente per la surroga. Altri dati:

• Il nuovo mutuo surrogato ha una durata media di 22 anni
• Il suo importo medio è di 147.500 euro

Molti mutuatari hanno scelto soluzioni ancora più vantaggiose passando a mutui “green”, con tassi scesi sotto il 2,5%.

Quanto ha risparmiato?

Il beneficio della surroga è concreto, non solo in teoria: andiamo a quantificare il risparmio medio ottenuto da chi l’ha scelta.

• Riduzione media del tasso fisso: -1%
• Risparmio medio sulla rata mensile: 82,32 euro
• Risparmio complessivo sulla vita residua del mutuo: oltre 20.000 euro

Una cifra significativa, soprattutto se si considera che la procedura di surroga è per legge completamente gratuita per il mutuatario – le spese sono tutte a carico delle banche che subentrano.

Dove si concentrano le surroghe in Italia?

Il fenomeno ha anche un’identità geografica piuttosto definita:

• Il 61% delle surroghe si è concentrato nel Nord Italia
• Le regioni più attive sono:
  • Lombardia (32%)
  • Lazio (11%)
  • Emilia-Romagna (9%)

Come si spiega questa concentrazione? Si parte da una maggiore e più diffusa consapevolezza finanziaria, e di certo c’entra l’accesso mediamente più facile al credito. Ma il fattore che intuitivamente pesa di più è l’esistenza in quelle regioni di un numero elevato di mutui “recenti”, gli stessi che, come abbiamo visto, sono stati surrogati in massa.

E oggi, conviene ancora surrogare?

La complessa congiuntura politica ed economica europea fa sì che al momento l’IRS sia caratterizzato da una volatilità raramente vista in tempi recenti. Tuttavia, le sue fluttuazioni restano in un range ben al di sotto dei picchi del 2023. Non dimentichiamo, poi, che la BCE taglierà il costo del denaro ancora un paio di volte durante il corso dell’anno.

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